نکات ایمنی و شایسته در املاک و مستغلات برای پیشگیری از ضرر و زیان

(استفاده از تجربه دیگران برای جلوگیری از اشتباه در املاک و مستغلات)

مقدمه:

سه عنصر موفقیت در املاک ومستغلات :

اولین مولفه ی موفقیت

چیزی است که باید باورش داشته باشید لذا با اموزش مداوم خودتان ،باید باورها و توانایی های خود را تقویت کنید که قادرید در املاک و..به پول هنگفتی برسید و این یک شبه اتفاق نخواهد افتاد

دومین عامل موفقیت:

دانستن چگونگی انجام کار است

و سومین عامل:

مداومت و پایداریست .شما نمی توانید هسته یا دانه ای را در خاک بکارید و بدون دانستن چگونی انجام کار و پایداری و مداومت به درخت تنومند برسید پس سر سخت باشید سمج و از زمین خوردن نهراسید اما در زمین گیر نکنید هیچ قهرمانی بدون تجربه های شکست به قهرمانی نرسیده است اکثر مردم در مرحله پایداری و مداومت شکست میخورند مثلا در باشگاهای تناسب اندام شما ابتدا افراد زیادی را می بینید فرض 200 نفر اما بعد چند سال از این 200 نفر فقط عده ی اندکی باقی مانده اند چرا؟چون پایداری و مداومت را نداشته اند

اگر مایلیت به چیزی که میخواهید برسید به این سه مولفه متعهد باشید

 

و اما اشتباهات در املاک و مستقلات یا نکات طلایی در املاک و استفاده از تجربه های دیگران

اشتباه اول:

دیر اقدام کردن جهت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات.

اکثر سرمایه گذاران در املاک که تاکنون ملاقات کرده ام خرسنداند از این کار  و متاسف اند از اینکه چرا زودتر شروع نکرده اند.بزرکترین افسوس همه ی انها همین بوده که کاش زودتر شروع کرده بودیم

اشتباه دوم:

بی توجهی به چرخه های املاک و مستغلات شامل :قیمت ها و افزایش و کاهش انها

املاک ومستغللات درون روند یا چرخه هایی جای می گیرد. گاهی این چرخه ها کوتاه و گاهی طولانی اند و گاهی نزدیک به سکون را شاهد هستید.و این زمانی ست که هم خریدار و هم فروشنده به تعداد کافی وجود دارد و این امر معمولا نادر است.در واقع تنها عاملی که بازار را به حرکت در می اورد عرضه و تقاضاست.گاهی ملک بیشتری برای فروش یا اجاره وجود دارد و گاهی به عکس متقاضی بیشتر ی داریم که این امر معمولا نادر است.

وقتی تقاضا برای خانه بالاست ما در فاز رشد هستیم و این وقتی اتفاق خواهد افتاد که ما شاهد افزایش شغل در منطقه باشیم. و اشتغال زایی زمانی اتفاق می افتد که مردم برای داشتن یک شغل به یک ناحیه نقل و مکان می کنند.

اگر سرمایه گذاری بلند مدت را مد نظر دارید چشم انداز شغلی را در منطقه خود مد نظر و انرا ارزیابی کنید

یادمان باشد اکثرا میگویند املاک و.. مربوط به مکان است اما نه خیر،مربوط به قیمت و زمان در مکان است.همیشه معامله ای باقیمت و زمان خاصی وجود دارد که میشود از ان پول ساخت. لذا بازارتان ،چرخه های بازار و زمان بندی انرا بشناسید وبر روی معامله تمرکز کنید

اشتباه سوم:

عدم فعالیت در تشکل های سرمایه گذاران املاک و مستغلات محل فعالیت خود

فعالیت داشتن در این انجمن ها بهترین معاملات را برایتان رقم خواهد رد زیرا تمامی ارتباطات خود را در انجا خواهی یافت شامل

پیمانکاران،نمایندگان نهایی سازی،نمایندگان اخراج مستاجر ان  و سایر سرمایه گذاران .لذا میتوانید تیم خود را بر اساس این ارتباطات بسازید

رفتن به این جلسات نظام باورهای شما را تقویت ویا تغییر خواهد داد و شما کسانی را ملاقات خواهی کرد که با شما علایق مشترک دارند ئ ممکن است زندگی شما را دگرگون کنند یا حداقل حس بهتری در شما ایجاد کنند

گروه سرمایه گذاران املاک و مستغلات خود را بیابید

اشتباه چهارم

انتظار بازدهی  کوتاه مدت بجای بازدهی بلند مدت در املاک و مستغلات

در این کسب و کار مانند بسیاری از کسب و کارها شما نیاز به دید بلند مدت دارید لذا اگر تعهد حداقل پنج ساله به کسب و کارتان ندارید زحمت شروع انرا بخود ندهید اما بعد از گذشت دو تا سه سال مردم شما را با کسب وکارتان صدا خواهند کرد. با گذشت زمان ماشین کسب وکار شما شامل یافتن املاک، یافتن معاملات،جستجوی میدانی،انجام کسب و کار مربوط به اجاره، به گوله برفی تبدیل خواهد شد که بسرعت به پیشروی خود ادامه خواهد داد.

اشتباه پنجم

نداشتن برنامه مکتوب برای سرمایه گذاری تان

مردم بندرت برنامه هایشان را می نویسند.براساس پژوهش دانشگاه هاروارد 3 درصد دانشجویان بر 97 درصد برتری داشتند چون برنامه های انها مکتوب و معلوم بود

بهتر است برای هر ملکی برنامه ای داشته باشید :برنامه 1 برنامه 2 و برنامه 3 و بعد روی فعالیت هایی تمرکز کنید که شما را به برنامه یا اهدافتان میرساند.مهمتر اینکه فعالیت ها را به قسمت کوچکتر تقسیم کنید و برنامه را به واقعیت تبدیل نمایید. زمان را محدود و فعالیت را زمان بندی و بعد روی نتایج تمرکز کنید و سرانجام برای هد روز و هر هفته و هر نفر حسابرسی انجام دهید

مثال: هدف بلند مدت:کسب صد میلیون تومان سود از اجاره املاک شماده یک و ….در 10 سال اتی

هفته اول :در دوساعت 10 پیشنهاد دهم

هفته دوم :در دو ساعت اول 15 پیشنهاد دهم

هفته سوم :…

هفته چهارم: دو خانه ی اجاره ای را به قرار رسانده باشم

اشتباه ششم

توقع داشتن شراکت مساوی در معاملات و سرمایه گذاری دراملاک

چیزی بنام شراکت مساوی وجود ندارد فردی باید اختیار کسب و کار را داشته باشد و ان شمااید در بیشتر معاملات فردی ملک را می یابد و فرد دیگری انرا می فروشد یا سرمایه گذاری میکند و انوقت شما مسعول هستید.دریافتی افراد تنها بر اساس خروجی کارشان است

اشتباه هفتم

ترس انجام معاملات بزرگ

چه تفاوتی میان یک معامله 500.000 دلاری و 5.000.000 دلاری ست؟

هیچ تفاوتی میان این دو نیست در حالی که یک با یک تاجر  یا سرمایه گذار راحت تر میشود معامله کرد او اعداد و ارقام را می خواهد .بدون هیچ ترسی با اعداد و ارقام حرکت کنید و جلو بروید

اشتباه هشتم

عدم اطمینان از فروش یا اجاره یک ملک

مالکیت یک ملک اجاره ای میتواند راه تولید ثروت بصورتی ارام باشد اما شما باید تصمیم بگیرید که میخواهید ارن را فروخته و پول زیادی بسازید یا ان را اجاره داده ئ به ارامی صاحب ثروت شوید

همه ما یک ثروت داریم و ان زمان است بهتر است اهل سرعت و مقدار باشید برای صرفه جویی در زمان هنگام فروش یک ملک این سیاست و رویه را در پیش بگیرید :خریدار بالفعلی را که از ملک خوشش بیاید و نیز فروشندگان بالقوه ای که منتظر خریدار هست

اشتباه نهم

از کنترل خارج شدن کسب و کار به واسطه بی ملاحظه بودنتان

دفتر داری ،انجام تماس های تلفنی و….میتاند برای شما مشغله ساز باشد و فشارهای عصبی بدنبال داشته باشد

اکثر سرمایه گذارها به یک دلیل وارد ان میشوند و ان ازادی ست .پاداش کار در املاک میتواند حیرت اور،ثروت باورنکردنی،و تعطیلات با شکوه در بهترین سواحل  دنیا باشد

در ابتدا ممکن است همواره در حال کار کردن باشید 7 صبح تا 10 شب .اما نباید همواره این گار را انجام داد زیرا زندگی خانوادگی شما ،زندگی شخصیتان، و زندگی روحانی تان جور ان را خواهند کشید پس بهتر است مثل اکثر سرمایه گذاران پاره وقت برای خود تایم کاری درنظر بگیرید

برخی کارها را به دیگران یا همان دستیارانتان واگذار کنید

وقتتان را برای کاغذ بازی،سروکله زدن با مشتری ،انجام کارهای حسابداری و کارهای قانونی و… نگیرید.بهتر است افراد حرفه ای استخدام و به انها بسپارید

سیستم سازی را بیاموزید زیرا برایتان زمان و پول خواهد ساخت

کشف کنید چه چیزی را دوست دارید و در چه چیزی مهارت دارید  انگاه به دیگران مجال دهید که فعالیت ها را بر عهده گرفته و از استعدادتان حمایت کنند

به شما توصیه میشود :شما فعالیت خود را متمرکز و منحصر به یافتن معاملات ،تصاحب ملک و قرار دادن این دو در کنار هم باشد زیرا انجاست که پول ساخته می شود

اشتباه دهم

بودجه بندی نکردن برای اموزش خود درحوزه املاک

در هر کسب و کاری که فعابیت دارید بایستی بطور مستمر بخشی از درامد خود را صرف اموزش خود کنید

بهترین روش های اموزش شامل :پیوستن به انجمن املاک و مستغلات محلی خودتان ،خواندن کتاب های مرتبط ،شرکت در کارگاهای اموزشی و ملاقات با سایر سرمایه گذاران است

چه اشکالی دارد شما به یک متخصص مبلغی را پرداخت کنید اما با کسب یک ایده جدید از او یا یک اموزش خوب ده ها برابر ان پولسازی کنید؟

مثل هر کسب و کار دیگری ،سرمایه گذاری نیز بطور مدام تغییر میکند.کسب کار شما با چیزی که دو سال قبل بود متفاوت است .فرصت ها تغییر کرده ،قوانین نیز عوض میشوند پس بهتر از بروز باشید

یادتان باشد یادکیری تنها ملاک نیست مهمتر بکارکیری ان است ایده های جدید بیاموزید و بکار ببندید.ساعت افتابی در سایه بکار نخواهد امد

چند تا ادم با هوش می شناسید که بی پولند و یک معامله هم انجام نداده اند؟ پس از این دسته نباشید

اشتباه یازدهم

کوتاهی در بازبینی:امورر مالی ،بازبینیی پیشرفت کار و اقدامات انجام شده حداقل هفته ای یک بار

اکثز کسب و کارها به سه دلیل با مشکل مواجه می شوند:

1.نداشتن جریان نقدی ،ناتوانی در پرداخت اجاره بدلبل ضعف مدیریت مالی و…

2.حسابداری نادرست :در یک پسال پرسود 100.000.000 بدهی دارید د رحالی که درحساتان 40.000.000 میلیون دارید

3.مدیریت ضعیف اگر برنامه ای درکار باشد بی نظم و اشفته است

اگر بازبینی یا بررسی امور مالی را به ماهی یکبار یا ..منتقل کنید رشته امور ممکن است از دست شما خارج شود پس بهتر است هفته ای یکبار انجام دهید و مطمئن باشید  اگرجیزی در ط.ول هفته از دستتان خارج شود حتما در طول ماه یا سال وخیم تر خواهد شد

یک حسابدار یا دفتر دار که با سرمایه گذاران موفق کار کرده را به کار بگیرید چون او در مدیریت جریان نقدی و مالیات و….بهترین است و انگاه شما با خیال اسوده به کار اصلی خود یعنی معامله خواهی پرداخت

اشتباه دوازدهم

تصور اینکه املاک و مستغلات با زیسک همراه است

خیلی از مردم خصوصا تازه کارها تصور میکنند اسرمایه گذاری در ملاک با ریسک همراه است .تردیدی نیست که میتواند اینگونه باشد و ان زمانیست که اطاعات درست در دست نباشد ویا براساس ان عمل نشود

همانند رانندگی ویا دوچرخه سواری زمانی که اطلاعت نادرست باشد و تمرین ومهارت و روش های اجرایی بمناسب بکارگرفته نشود احتمال ریسگ وجود دارد اما با کسب مهارت این ریسک کاهش میابد وبه صفر میرسد

تصور کنید شما ملکی را با ارزش 10 میلیار تومان بتوانید به قیمت 8.5 پیدا کرده و به 9 میلیارد بفروشید چقدر سود عایدتان شده است؟

فقط باید بتوانید معامله خوبی را به انجام برسانید .بدنبال اشخاصی باشید که واقعا پول نیازند و فروشنده اند

فقط یادتان باشد که اطلات درست جمع اوری کنید.شما باید موقع خرید سود کنید یعنی زیر قیمت خریده باشید 

اشتباه سیزدهم

قصور در نوشتن شروط محتمل در زمان عقد قرارداد

وجود یک شرط محتمل در قرارداد یا یک راه خروج به شما در زمان بحران کمک خواهد کرد و ریسک شما را به حداقل خواهد رساند

جراحان پیش از اولین عمل جراحی سالهای زیادی را صرف جمع اوری اطلاعات و توسعه مهارت های خود میکنند ان دانش و تجربه ریسک انان را به حداقل میرساند .در املاک و مستغلات نیز چنین است.

اشتباه چهاردهم

تلاش بیهوده  برای  فروش خانه ای که فروش نمیرود،یا اجاره خانه ای که کسی مایل به اجاره ان نیست؟

چه باید کرد  برای  فروش خانه ای که فروش نمیرود،یا اجاره خانه ای که کسی مایل به اجاره ان نیست؟

هرگاه ملکی به فروش نمیرود علت ان میتواند یکی از موارد زیر باشد:

1)قیمت اشکال دارد   2)چیزی بصورت فیزیکی نادرست است

در مورد رفع مشکل قیمت به شرایط فروش فکر کنید یا به تعویض ملک یا ملک و با درنظر گرفتن تورم به فروش بصورت نقد وا قساط بیاندیشید .یا ختی اگر قادرید برای ان وام بگبرید که خریدار بپردازد

اگر از نظر فیزیکی یا ظاهر مشکل دارد به باز سازی ان فکر کنید یا اگر سرمایه کافی ندارید از سرمایه گذاران بصورت مشارکت درسود بهره ببرید و برای تغییرات از طراهان داخلی یا پیمانکاران مجرب و کهنه کار مشاوره بگیرید و انرا مشتری پسند کنید.هدیه را نمیتوان در کیسه یا نایلون زباله به کسی داد بسته بندی شیک هدیه یا محصول شما را جذاب تر میکند و حس خوب به مشتری خواهد داد در ان صورت پول بهتری هم برای ان پرداخت خواهد کرد

اشتباه پانزد هم

تاسف خوردن از بابت اینکه چرا ملکتان زودتر به فروش نمیرود .

برای زودتر به فروش رفتن ملک خود اقدام های زیر را انجام دهید:

1)اگر میتوانید لیست خریداران را تهیه کنید برای یافتن انها از دوستان و مشاورین املاک یا در جلسات مزایده بروید و خریداران را پیدا کنید

2)از تبلیغات انبوه استفاده کنید

3)از اینترنت استفاده کنید

4)از نصب تابلوی فروش استفاده کنید تا همسایه گان شما یا دوستانشان که دنبال خرید ملک هستند یا افرادی که گذر میکنند مطلع شده شما را پیداکنند

اما اگر به املاک ها سپرده اید از قید شماره تلفن خود روی ان خودداری کنید زیرا در این صورت انها برای شما مشتری نخواهند اورد زیرا خریدار با دریافت تلفمن شما ممکن است قصد حذف املاک راداشته و بعدا مستقیم با شما وارد معامله شود.اگر تابلو نصب کردید باید به مشاوران املاک اعتماد دهید که در صورت معامله انها حذف نخواهند شد و حتما از مراحعه کنده خواهید پرسید که چطور شما را پیدا کرده اند و حتی در قولنامه قید خواهید کرد که در صورت معلوم شدن معرف به خریدار او موظف به پرداخت حق العمل کاریست.صداقت بهترین گزینه است

5)از مزایده استفاده کنید زیرا در مزایده زیرا عموما مردم به هیجان امده و مبلغ بیشتری را پیشنهاد میکنند

6) از تهاتر یا فروش با وام بانکی یا نقد واقساط استفاده کنید

اشتباه شانزدهم

هزینه بسیارزیاد درخانه ای که برای بازسازی و فروش خریده اید

زمانی که خانه ای را برای بازسازی و فروش خریداری می.کنید لازم است از خود سه سوال بپرسید:

1-قیمت این ملک چقدر است و قرار است به جه منظوری فروخته شود

2-هزینه بازسازی ان چقدر است

3 چه چیزی را برای ان باید بخرم

یادتان باشد ما دلال نیستیم ما سرمایه گذاریم.ما برای افزایش قیمت در چند سال اتی شرط بندی نمیکنیم ما بدنبال املاکی هستیم که 20%تا30% زیر ارزش روز بازار باشد و این املاک کجا هستند؟بیرون از خانه ی شما

برای پاسخ به سوال اول و تعیین قیمت فروش،از 3 تا 5 قیمت قابل مقایسه در بازار ملک استفاده کنید این اطلاعات را میشود از اینترنت بدست اورد و قیمت های بازار را با ان  مقایسه کرد.قیمت های املاک فروخته شده دراطرق ملک و حتی از چند ماه قبل را پیدا کنید کرده و با قیمت جاری مقایسه کنید. می توانید از مشاورین املاک استفاده کنید. این ارزیابی ها و مستندات را نزد خود نگهداری کنید تا هنگام فروش،ارزش ملک خود را به خریدار نشان دهید.همچنین با یک سرمایه گذار فعال در بازار تماس بگیرید که ایا قیمت ها را تایید میکند یاخیر  پس یک مشاور املاک یا سرمایه گذار فعال در محله ممکن است تصدیق کند که قیمت درست است اما بازار راکد است و دیگری شاید بگویید این مثلا 100 ارزش دارد اما مردم حاضرند 75 هم بفروشند یا ممکن است هر دو بگویند خریدارن دیگری هستند که حاضرند 110 هم برایش بپردازند

برای پاسخ به پرسش دوم و هزینه بازسازی،از پیمانکاران با تجربه مشاوره بگیرید و بخواهید پیش فاکتور به شما ارائه دهند. خصوصا وقتی سراغ بانک بروید وبخواهید وام برای تعمیرات بگیرید از شما خواهند پرسید چه تعمیراتی نیاز دارد انها میخواهند بدانند شما این پول ها را کجا و چطور هزینه خواهی کرد بعلاوه به مشاورین خود پرداختی داشته باشید تا انها هم املاک پرسود را به شما معرفی کنند

برای رسیدن به قیمتی که خواهانش هستید حداقل سه مرتبه و به شکل های مختلف از او قیمت را بپرسید مثلا:

ببین اقای یا خانم … من علاقه ای به چانه زنی ندارم چون مهارتی در این کار ندارم پس بفرمایید حداقل قیمت شما چقدر است؟

بعد از کمی مکث دو بااره و بشکل دیگری بپرسید ببین اقای .خانم… جدا و بدون تعارف میگم من چانه زنی بلد نیستم میشه بگید قیمت ملک شما چقدر است؟

و بعد از گذشت مدت کوتاهی دیگر دو باره بشکل دیگر بپرسید ببین….کاش میرفتم کلاس چانه زنی و یاد میگرفتم اون رو،حال که من این فن رو بلد نیستم بهم بفرمایید اخر اخرش چقدر شما رو راضی میکنه که ما هم از بغل شما نفعی ببریم؟یا بپرسید از این بیشتر هم راه دارد ؟یا کاش میشد این ملک رو به قیمت… ..میدادید

گاهی بهمبن سادگی و ظرف چند دقیقه فلان میلیون تومان به درامد شما افزوده خواهد شد

پولسازی شما در املاک ار راه مذاکره است خصوصا در بازارهای بسته. باپرسیدن سوال های مناسب فروشنده را خلع سلاح  کنید

زمانیکه در حال چانه زنی هستید با کلمات بیهوده در میان مکالمات خود وقفه ایجاد نکنید

بعلاوه شور و شوق نشان ندهید طوری رفتار کنید که اگر معامله انجام نشود برای شما مهم نیست و….

اشتباه هفدهم

نادیده گرفتن همسایگان بد و محله ها و خانه های بد

درمقابل مناطق و محله های ناهنجار و بد نام تعصب بخرج ندهید.هر شهر یا شهرستانی مناطقی نامناسب دارد که نه تنها به خوش نامی شهرت ندارد بلکه بخاطر بد نامی هم زبان زد شده است.جاهایی که مواد مخدر و دلالان ان مشغول فعالیت اند،مناطقی که سابقه ی سرقت زیادی دارد،مناطقی که سطح درک مردم پایین بوره و محل سرشار از زباله در کف خیابان است،محله ای مردم از کلمات و جملات خوب استفاده نمیکنند،با مردم محل به دروغ و کلک شهرت دارند و….

از درایت خود استفاده کنید و قبل از انجام معامله تحقیقات خود را  انجام دهید زیرا پس از امضا قرارداد بازگشت ممکن نیست

فریب قیمت پایین ملک را نخورید.ملک ها و خانه های بد و محل های بد را نادیده نگیرید چرا که در فروش یا اجاره ان به دردسر خواهی افتاد.وقتی میشود در اماکن خوش نام و مشتری پسند پول سازی کرد چرا ارامش خود و خانواده را بهم بزنید

اشتباه هجدهم

چانه زنی برای ملک مرغوب با قیمت مناسب درحالی که روی خود متمرکز شده اید وتوجه تان روی خودتان است ،بجای توجه و تمرکز به فروشنده یا طرف مقابل در مذاکره یا گفتگوخود

بیشترین پولی که تل بحال ساخته اید از چه مسیری بود ه است ؟ قطعا از طریق مذاکره بوده،توجه داشته باشید چقدر بیشتر پول می ساختید اگر شیوه مذاکره را می دانستید

بزرگترین اشتباهی که می توانید در هنگام مذاکره برای یک معامله در هرشکل ان مرتکب شوید این است که :توجه و تمرکز روی خودتان باشد یعنی ازخود می پرسید چقدر پیشنهاد بدهم؟ چگونه فروشنده را ترغیب به فروش ملکش کنم؟نیازها و هدف های من چیست ؟و…

بجای اینکه نگران خودتان باشید توجه و تمرکز را روی فرد مقابل بگذارید.یادتان باشد اولین چیزی که در معاملات ملک نیاز دارید فروشنده راغب است اما چگونه فروشنده راغب را پیدا کنید؟ با پرسش؟چرا قصد فروش دارید؟ برپایه فرضیات جلو نروید بسیاری ااز فروشندگان پول لازم نیستند و فروش ملک به قصد سود بعنوان رغبت اصلی انها محسوب نمی شود

قدم اول در مذاکره ایجاد تفاهم است اگر بتوانید به نیاز ها و خواسته ها و تمایلات او پی ببرید میتوانید تفاهم ایجاد کنید مکالمه را با پرسیدن از فروشنده درمورد خودشان شروع کنید:کسب و کارتان چیست؟چه مدت زمانیست که در این شغل فعالیت دارید؟ ایا از این منطقه راضی هستید؟همسایگان شما چه مدت است که در اینجا سکونت دارند؟ چه چیزی موجب شده انها این منطقه را برای سکونت انتخاب کنند؟ دقایقی از وقت خود را صرف پرسیدن از اشخاص در مورد خودشان کنید .اینکه تماس بگیرید و فورا  خود را یک سرمایه گذار معرفی کنید و قیمت را سوال کنید اشتباه ست بهتر است ابتدا تفاهم ایجاد کرده بعد سراغ انگیزه فروشنده از فروش بروید. اولین محرک فروش برای بسیاری از مردم ترس از زیان است که اگر با شما معامله نکنند ،ممکن است شانس فروش ملک خود را از دست بدهند.پس بشکل قانونی و اخلاقی ترس را در وجودشان قرار دهید و صادق باشید ازایشان بپرسید چه مدت زمانیست در این خانه سکونت داشته اند یا ملک را در اختیار دارند و قیمت پیشنهادی انها چقدر است و چگونه به این عدد رسیده اند و جرا به این زودی می خواهند ملک خود را بفروشند. شما با این پرسش ها  بدنبال رغبت از فروش هستید زیرا اگر رغبت و انگیزه نباشد معامله ای صورت نخواهد گرفت.این را هم بپرسید میزان بدهی ملک چقدر است تا دریابید انها برای پوشش بدهی خود به چقدر پول نیاز دارند البته اگر ارتباط موثر برقرار نکنید شاید این مورد را به شما نگویند .وانمود کنید جزئ اطلاعات عمومی است.بپرسید حداقل مبلغ مورد نیاز برای فروش چقدر می خواهند و بهتر بشکل گوناگون سه مرتبه بپرسید

تنها در مورد قیمت مذاکره نکنید در مورد سایر چیزها مثل شرایط پرداخت،نقل وانتقال سند ،چند مرحله ای بودن پرداخت،زمان تصرف ملک و… هم قبل از نوشتن قرار داد به تفاهم برسید.از انها بپرسید چه میخواهند. اغلب مردم ممکن است بخواهند از شر بدهی خانه یا وام های بانکی خود خلاص شوند .اگر میخواهید نقد بپردازید حتما میتوانید تخفیف لازم را بگیرید.بپرسید ایا شما پول نقد را بجای پایان دوره حالا میخواهید؟اگر بشدت پول لازم باشند پس پول کمتری مشود پرداخت کرد.وجود فروشنده های زیاد وخریداران کم و راکدی بازار ملک و نیازمند به فروش ملک بدلیل مشکلات مختلف یا درگیری وراث در فروش و خلاصی از اختلاف ها و…. به شما قدرت چانه زنی و دریافت تخفیف قابل ملاحضه را گوشزد میکند .

یادتان باشد حداقل سه مرتبه و بشکل متفاوت بپرسید چرا قصد دارند ملک را بفروشند و اگر نفروشند چه اتفاقی صورت میگیرد .همیشه گوش کنید و گوش کنید و فروشنده را درک کنید تا بفهمید موضوع از چه قرار است .

هر ملک و هر شخص داستان خود را دارد

اشتباه نوزدهم

عدم اطمینان از توانایی مالی خریدار

این یک قدم ساده اما ضروری ست زیرا در زمان و پول شما صرف جویی خواهد شد

در نظر بگیرید شما ملکی را برای فروش اگهی نموده یا به املاک سپرده اید و خریدار با شما تماس می گیرد،هیجان زده نشوید این مطلب را یاد بگیرید که بپرسید پول کجاست محترمانه به انها بگویید تا توانایی مالی خریدار برای شما اثبات نشود قرارداد را امضا نخواهی کرد .اگر می گوید در بانک است بگویید پرینت بانکی برای شما بیاورد یا در حضور خودش با بانک تماس بگیرید که توان مالی او را تایید کند.در بسیار از اوقات اگر خریدار توان مالی نداشته باشد پا پس خواهند کشید  این مطلوب تر از امضا قرار دادی است که پای شما را به دادگاه ها بکشد یا بدلیل عدم توانایی ملک شما خارج از بازار قرار گیرد و نتوانید انرا به فروش برسانید تا تکلیف شما با خریدار معلوم شود

گاهی خریدار اظهار می دارد در حال گرفتن وام بانکی است در این مو.رد هم حتما ازبانک مربوطه استعلام بگیرد که تعلق وام و مبلغ انرا تایید کند چرا که گاهی بانک ها وعده میدهند اما زمان پرداخت ممکن نیست حتی ممکن است وام گیرنده مشکل در تهیه ضامن داشته باشد یا در اعتبار سنجی با مشکل مواجه شود یا ضامن کس دیگری باشد که اقساط را پرداخت نکرده باشد و لذا وام گیرنده در گرفتن وام با مشکل مواجه شود

درکنار ملاحظات مالی ،با مردم مهربان باشید. شما که نمی خواهید دل کسی را بدرد اورید و انها را رنجور خاطر نمایید

یادتان باشد اگر کسی مدارک بانکی به شما ارائه میدهد در مورد صحت ان حتما خودتان به یقین برسید .مطمئن شوید به شما کلک نزده باشند

اشتباه بیستم دراملاک و مستغلات یا در سرمایه گذاری

استفاده تنها از از یک منبع مالی

اولین اشتباهی که اکثر سرمایه گذارلن املاک به ان معترف اند،استفاده تنها از یک منابع مالی کو تاه  مدت است انها به بانک رفته و وام یا تسهیلات یک ساله میگیرند و بعد ان را هر ساله تمدید می کنند.حال تصور کنید که بانک ها بدلیل مشکلات اقتصادی شیرهای فلکه را بسته و انچه داده اند را مطالبه کنند چه اتفاقی خواهد افتاد؟همیشه خود را برای بدترین شرایط یا سناریوی ممکن اماده نگه دارید. برای یک افسر پلیس یا سرباز بدترین شرایط چیست؟کشته شدن او در یک عملیات، و برای یک سرمایه گذار گیر کردن در یک ملک با کل موجودی اش ،به عبارتی سرمایه گذاری بدی انجام دهد و همه چیز را ببازد. اگر از پول خود استفده نکنید چطور ایا امکان باخت دارد ؟مسلما خیر. ایا ممکن است در املاک و مستغلات کشته شوید؟یا به زندان روید؟خیر مگر اینکه کلاهبرداری کنید و جیب مردن را خالی کنید.

دوستی داشتم صدها واحد مسکونی داشت ،شرایط اقتصادی بهم ریخت،وکلایش پیشنهاد اعلان ورشکستگی دادند او به بانک رفت و کلید برخی واحد ها را به کارکنان بانکها پیشنهاد داد اما کسی قبول نکرد سپس او توانست وام مناسبی بگیرد، بعد چند سال او ملک ها را به چند برابر قیمت فروخت.

اگر بتوانید صبر وتحمل کنید و در املاک زمان بخرید همه مشکلات شما حل خواهد شد فقط و فقط شکیبا باشد و کم نیاورید اوضاع نابسامان نمی تواند ابدی باشد.صبر و تحمل شما یعنی نزدیک شدن به خط پیروزی.کمی به دور بر خود نگاه کنید چند نفر را خواهی یافت افرادی که بدلیل نداشتن تحمل تاوان سنگینی را داده اند و زمین گیر شده اند

پس هیچگاه همه املاک خود را برپایه منابع مالی کوتاه مدت قرارندهید زیرا ریسکش بالاست

اشتباه بیست ویکم

نداشتن منابع مالی مختلف برای انجام معاملات بیشتر

اگر شما برای وام هایتان به یک بانک یا شرکت اعتباری بروید انها وام دهی به شما را متوقف میکنند وبا شما کار نمی کنند زیرا شما به حد نصاب خود رسیده اید گاهی اوقات ما مجبورید با شرایط خاص کنار بیایید مانند این حالت که تنها بانکی که شما با ان سروکار داشتید دیگر نخواهد وام ملکی بدهد پس شما دیگر منابع کافی برای سرمایه گذاری نخواهی داشت پس بایستی از حالا درفکر ان باشید.بعنوان یک اصل کلی درنظر داشته باشید هرزمان در کسب و کار نیازمند چیزی بودید که نداشتید کسی را پیدا کنید که ان را داشته باشد .من در حسابداری خوب نیستم پس حسابدار خبره استخدام میکنم ویا من درکامپیوتر سررشته ندارم پس اگر کامپیوترم نیاز به تعمیر پیدا کند ان را به او واگذار میکنم پس بطور مشابه اگر اعتبار کافی یا خوبی نداشته باشم باید دست در دست کسی بگذارم که این اعتبار را دارد و اگر سرمایه کافی ندارید با کسی شریک شوید که سرمایه دار باشد اگرخویش فرما هستید و برای خودتان کار میکنید و پول قرض کردن ممکن است برایتان دشوار باشد و رفتن نزد قرض دهنده ممکن است کوهی از تعهدات برایتان ایجاد کند و زمان زیادی را باید صرف اثبات داشتن اعتبار و اعتماد خود باید بکنید پس فردی را در اطراف خود پیدا کنید که در بانک ها  اعتبار دارد و میتواند بسادگی وام بگیرد خصوصا وام با درصد پایین تر از معمول.

هستند افرادی که بدلیل کارکرد حساب های مالی شان یا گردش مالی خوب دربانک ها اعتبار بالایی برای اخذ وام دارند چه اشکالی دارد اگر شما توانایی این را دارید که از پول او فرض 30 درصد سود بسازید و مثلا 10 دصد به بانک و 5 درصد به او بدهید و 15 درصد هم خود بردارید.(بر اساس تفاهم خود با فرد دارای اعتبار یا پول نقد یا سرمایه).این یک بازی برد–برد دو یا چند طرفه است

بیشتر مردم همه پول خود را در تجارت املاک و مستغلات خود قرار میدهند و نیز از بانک ها قرض میگیرند .این کار جواب میدهد پس شما هم میتوانید این روش را اجرا کنید .اما راه بهتری نیز وجود دارد و ان این است که یک کارگزار مرهونات یا یک بانک یا شرکت وام دهنده را به حلقه خود اضافه کنید . شرکت های خصوصی بهتر و راحتر و سریع تر این کار را انجام میدهند.اگر فکر میکنید که شرکت های خصوصی سود زیاد میگیرند ان وقت به توان شما برای پول سازی بستگی داد بعلاوه تورم سالانه در کشور ما همیشه کمتر از سود بانک ها بوده کافی که تحمل داشته باشید و به خود اعتماد کنید

منابع مالی مورد استفاذه ازطریق شرکای تجاری

1. 2.کارگزارهای مرهونات
2. بانک های بزرگ و کوچک
3. تشکل های اعتباری  مثل صندوق ها
4. کارت های اعتباری
5. بیمه عمر
6. اجاره به شرط تملیک
7. وام های دولتی
8. افراد ی که قصد دارند سپرده گزاری کنند و دانش لازم در مورد کارکردن با پول را ندارن یا می ترسند و ….(این مبحث ادامه دارد)
9. افرادی که ملک یا زمین دارند اما پول لازم یا دانش ان یا حوصله و… ان را برای تبدیل ان بشکل مطلوب و سود سازی از ان را ندارند